Mientras que gran parte del mundo desarrollado ha observado un alza de los precios de las viviendas en la última década, Taiwan está apenas saliendo de una depresión prolongada. El índice de ventas de vivienda para 2006 se elevó finalmente por encima del nivel de antes de la caída de hace nueve años, mientras que el índice de precios de ventas también ha alcanzado el nivel más alto en diez años, según un informe trimestral de indicadores producido por Cathay Real Estate, publicado en 2007. Si el mercado duplica el aumento del 3,51 por ciento del año pasado en el número de ventas, las transacciones alcanzarán alrededor de 466.000, el tercer mayor volumen en la historia.
La información publicada por el Instituto para la Información y Planificación Física (IPPI, siglas en inglés), bajo el Consejo para el Desarrollo y la Planificación Económicos (CEPD, siglas en inglés), muestra que el precio promedio de la vivienda en el tercer trimestre de 2006 era NT$5,88 millones (US$180.960). Esto no parece ser intimidante en otros países. El Reino Unido encabeza la tendencia de inflación en propiedad en el mundo, con el precio promedio de la vivienda en £201,090 (US$391.740). Pero los problemas que enfrentan los posibles compradores británicos de vivienda y sus homólogos taiwaneses no son tan diferentes, a pesar del más bajo costo en Taiwan. El precio promedio de la vivienda en el Reino Unido representa ocho veces el ingreso anual promedio —por lo que algunos señalan que Gran Bretaña es el país más caro para vivir en el mundo. Pero aunque el precio promedio de la vivienda en Taiwan es más bajo, la proporción del costo respecto al ingreso en Taipei es aún mayor que en Gran Bretaña —entre ocho y nueve veces, según la información oficial y 10,5 veces según información recolectada de los agentes de bienes raíces. La proporción promedio nacional de Taiwan es 6,6 veces.
A medida que aumenta el ingreso anual per cápita junto con las demandas de un mejor estándar de vida, en teoría, las compras de viviendas deberían aumentar. Sin embargo, aunque el ingreso per cápita de Taiwan ha aumentado en un 32 por ciento en los últimos 10 años, los precios no han seguido la tendencia. Esto se debe en gran medida al exceso de viviendas en el mercado. No existen cifras precisas en la escala de exceso de oferta, pero, como indicativo, hay actualmente alrededor de 17,6 por ciento de viviendas desocupadas, según el Ministerio del Interior (MOI, siglas en inglés) —aunque no todas están necesariamente a la venta— es mucho más que el promedio de entre 3 y 5 por ciento en otros países.
La confianza tiene importancia
El mercado de vivienda para residencia doméstica ha observado anteriormente períodos de prosperidad; el último ocurrió entre 1986 y 1990. El alza de la liquidez llevó al mercado de valores a cotas sin precedentes, mientras que los precios de vivienda alcanzaron un promedio del 250 por ciento. El crecimiento repentino dejó a mucha gente sin la capacidad de poder pagar una vivienda y ocasionó tensiones sociales. Por consiguiente, el Gobierno intervino con medidas de control de crédito para enfriar el mercado. Durante la década siguiente los precios promedios disminuyeron en un 20 por ciento, tocando fondo en 2003 con el caos que provocó la epidemia del SRAG en la confianza de los consumidores.
Desde entonces, el mercado se ha ido recuperando con lentitud. Chang Chin-oh, profesor de Economía de Bienes Raíces en la Universidad Nacional Chengchi, y director de proyecto en el Centro de Investigaciones de Bienes Raíces de Taiwan, piensa que esto es resultado de un recobro en la confianza de los consumidores y el bajo nivel comparativo de los índices de interés para préstamos de vivienda, que estuvieron por debajo del 3 por ciento hasta 2006, y brindó a los compradores financiamiento a bajo interés para adquirir vivienda.
Para ayudar más a los compradores de vivienda, el Gobierno también ofreció varios tipos de subsidios para préstamos de vivienda, incluyendo bajos intereses para las personas que compran casa por primera vez y ayudas con criterios para provisión de depósitos, para lo que se destinó un presupuesto de NT$1,95 billones (US$60.000 millones). Generalmente hablando, un posible comprador de vivienda con una buena historia de crédito e ingreso confiable podía pedir prestado hasta el 85 por ciento del precio de la compra de una propiedad — anteriormente se limitaba al 70 por ciento. La creación de valores en la forma de la compra de una vivienda se ha vuelto una forma popular de inversión.
Los préstamos de vivienda representaron casi el 40 por ciento de los préstamos bancarios en general en Taiwan en 2006, y se observó un aumento del 11,7 por ciento durante el año anterior. La información recolectada por el banco central de Taiwan mostró NT$4,44 billones (US$136.000 millones) en total en préstamos sin reembolsar para compra de vivienda en enero, el mayor en 30 meses. El aumento de la demanda de capital revela también un crecimiento más robusto en el mercado.
La actividad en el mercado de vivienda se concentra en la construcción del norte de Taiwan, especialmente Taipei. El precio promedio de una vivienda en la capital era alrededor de NT$8,5 millones (US$255.000) en 2006, mucho más alto que en otras regiones, de hecho 4 veces más alto que en el sur. Chang dice que el comparativamente poco aumento de los precios en el sur se debe al más bajo índice de desarrollo industrial en el área. Pero los medios de comunicación han estado especulando sobre un posible aumento de los precios. Un titular de periódico decía que en Kaohsiung se debería “comprar y esperar un rendimiento anual del 30 por ciento”. El artículo sugirió que la inauguración del servicio del tren bala de Taiwan a finales del año pasado, iba a provocar un ajuste del desequilibrio del mercado regional y una prosperidad repentina en el sector de la propiedad en el sur.
¿Tocando el techo?
En el norte, donde el costo de los terrenos son mucho más altos y la demanda de mercado excede el suministro, la prosperidad del mercado iba al mismo ritmo de las expectativas. Pero el alza de los precios podría estar llegando a un límite práctico; la proporción entre precio de vivienda e ingreso es ahora tan alta que mayores aumentos en general son difíciles sin un aumento significativo en los ingresos. Una encuesta realizada por IPPI mostró que cuatro de cada diez compradores habían extendido su crédito. “En gran medida son los inversionistas los que están impulsando el aumento de los precios de las viviendas”, dice Chang. Las bajas tasas de interés ofrecen apoyo financiero a los inversionistas para jugar en el mercado. Los especuladores sacan ganancias al renovar una vivienda con un préstamo bancario, para luego venderla a un precio mucho más alto en un corto tiempo.
La limpieza del río Amor en la Ciudad de Kaohsiung ha provocado un alza en el precio de los bienes raíces residenciales en las riberas del río.
Chang dice que los dos tipos principales de propiedad residencial en demanda en Taipei están en los extremos opuestos del mercado, las llamadas mansiones de “lujo” y los apartamentos tipo estudio, aunque ninguno de los tipos de propiedad satisface realmente las necesidades de los cazadores de casas. Según Chang y otros observadores del mercado, los jugadores principales que impulsaron los precios el año pasado eran especuladores de corto plazo. “La información recolectada a través de estudios académicos muestra que las transacciones de los especuladores representaron el 30 por ciento. Pero el porcentaje verdadero, según los canales privados y las tiendas de bienes raíces, llegó entre el 50 y 70 por ciento”, dice Chang.
Las viviendas de menos de NT$3 millones (US$92,300) tuvieron el índice de ventas más alto, representando más del 80 por ciento del total de ventas de viviendas en 2006. Chou Chiang-yun, portavoz de Sinyi Realty Inc., la compañía de bienes raíces más grande de Taiwan y la única que cotiza en la bolsa de valores, piensa que el alza de los precios de las viviendas de lujo y apartamentos tipo estudio se ha salido de la corriente. “Es razonable esperar una baja de los precios este año”, dice Chou. “Una gran porción de los compradores de apartamentos tipo estudio está formada por especuladores. En cuanto a la vivienda de lujo, los pronósticos varían. Se dice que los fabricantes en China con sede en Taiwan son los principales compradores”, dice Chou. El período promedio de venta para Sinyi Realty es de 1,5 a dos meses.
“El tamaño de la prosperidad en los últimos años no es tan grande como antes, pero duró por un período de tiempo más largo. La recuperación del mercado de viviendas era originalmente un fenómeno normal”, dice Chang. “Pero pienso que últimamente, el mercado se ha recalentado un poco”. Ya se veían signos de que la prosperidad había llegado a su fin. Primero, el número total de ventas de casas comenzó a declinar en el cuarto trimestre de 2006. El número de viviendas existentes en el mercado aumentó en un 57 por ciento, lo que debilitó los aumentos de precios impulsados por la demanda, las compañías de construcción están construyendo menos viviendas nuevas, y la confianza de los consumidores en cuanto al futuro de los precios de las viviendas ha bajado un poco.
Dificultando los préstamos
Algo que puede desalentar rápidamente un mercado de viviendas activo es el fin del dinero fácil y a bajos intereses. Esto no implica necesariamente el aumento de los intereses —aunque sí aumentaron un poco en 2006— sino haciendo estrictos los criterios para los préstamos. De hecho, en lo que podría ser una profecía autocumplida, los bancos preocupados por el suministro excesivo que condujo a una baja de precios, y que socavó la habilidad de los compradores especuladores para pagar sus deudas, son ahora más cuidadosos al otorgar préstamos. Chang piensa que eso será útil para el mercado a largo plazo. “Un ajuste hacia abajo es necesario para que las dinámicas del mercado puedan continuar”, dice él.
Sin embargo, uno de los problemas con el mercado de viviendas es que los bancos, junto con otros participantes, carecen verdaderamente de información suficiente para tomar las mejores decisiones. Los sistemas de vivienda domésticos fueron establecidos y operados durante cierto tiempo por varios institutos y organizaciones, pero esos sistemas son ampliamente vistos como incapaces de reflejar con precisión las dinámicas del mercado. Como el mercado de bienes raíces varía en gran medida entre las diferentes localidades, la información no sólo es difícil de recolectar, sino también de fluir libremente. Por ejemplo, las ventas de vivienda están sujetas a impuestos sobre ganancias de capital; los bancos, agentes de bienes raíces y vendedores, se niegan a ofrecer información sobre los precios realmente pagados. Para tener una idea más precisa sobre el precio promedio de las viviendas, uno tiene que ver el precio colocado y tomar en cuenta la escala de negociación. Hasta el número de viviendas vacantes es controvertido —el censo nacional de población en 2001 mostró que habían alrededor de 1,2 millón. Pero nadie sabe realmente cuántas hay en el mercado.
“Las fluctuaciones drásticas del mercado de viviendas pueden atribuirse a la falta de transparencia, y el Gobierno debería hacer más para mejorar este asunto. Pero los consumidores también tienen parte de la responsabilidad”, dice Chang. “Los consumidores necesitan ver las viviendas como hogares, y no sólo como inversión. Ellos tienen que prestar más atención a los asuntos sobre mantenimiento”.
Ser propietario de una vivienda es algo que aspira la mayoría de las familias en Taiwan. El promedio actual de propiedad de vivienda en Taiwan es del 87 por ciento, según el MOI, que es muy alto en comparación con los países extranjeros. “La mitad de la riqueza de la nación está en el sector de los bienes raíces”, dice Chang. Los precios en alza han elevado los costos, y los compradores con hipotecas de más del 50 por ciento del precio de su propiedad están comúnmente sobrecargados. Según un informe de CEPD de marzo de este año, las devoluciones de préstamos de vivienda representan el 40 por ciento de los gastos mensuales de las familias. “La inversión excesiva en bienes raíces refleja la creencia de la gente en la idea tradicional de ‘la tierra es riqueza’. Ellos suelen poner todo su dinero en una vivienda y sacrificar otras cosas, tales como viajes, educación, ocio, etc. Entonces, su calidad de vida es comparativamente pobre”, dice Chang. El llama este fenómeno “pobreza en opulencia”.
La penuria de la información
Otra razón por la que la gente prefiere comprar su propia casa en vez de alquilar es debido a la opacidad del mercado de alquiler de vivienda. Los agentes dispuestos a mediar entre los dueños e inquilinos cobran generalmente altos honorarios o están interesados solamente en propiedades de lujo o en comenzar una relación con el dueño en caso de que él o ella decida vender la propiedad en vez de alquilarla. En consecuencia, los acuerdos de arrendamientos se realizan en su mayoría de forma privada entre dueños e inquilinos, lo que dificulta obtener información sobre ellos, y aún más cuando tratan de evitar el pago de impuesto por parte del dueño.
La inauguración de nuevas líneas del sistema de tránsito rápido de masas ha elevado los precios de las viviendas a lo largo de la ruta.
Esta falta de información significa que el mercado es menos eficiente. Además, los dueños e inquilinos gozan de menos protección legal que en otros lugares, mientras que las ganancias —la proporción entre renta anual y el valor de propiedad— que en países tales como el Reino Unido puede ser entre 7 y 8 por ciento, en Taiwan raras veces alcanza el 5 por ciento. De hecho, algunos propietarios consideran el ingreso por alquiler de su propiedad tan pequeño en comparación con los problemas que involucra, que prefieren dejar la vivienda vacía y esperar simplemente ganar dinero cuando suba el valor de la propiedad. El bajo nivel del alquiler de viviendas significa también que los dueños están menos dispuestos a gastar dinero en el mantenimiento de la propiedad. Pero sin el mantenimiento apropiado, la vida de un edificio se acorta. Aunque en muchos países desarrollados, especialmente en Europa, hay montones de propiedades residenciales deseables de más de un siglo de antigüedad, los edificios de Taiwan de más de 50 años ya se acercan al final de sus vidas.
“El actual mercado de alquiler de viviendas deja mucho que desear. Sin incentivos o deducciones tributarias para el mantenimiento y renovación de la propiedad, los dueños suelen ser reacios a gastar dinero adicional para mejorar la condición de la propiedad”, dice Chang. Ante estas condiciones, a la gente se le dificulta encontrar viviendas satisfactorias para alquilar, y lo único que pueden hacer es comprar vivienda. Pero luego, tendrán la dificultad del pago de la hipoteca. “El Gobierno necesita desarrollar el mercado de la propiedad para el alquiler”, dice Chang. “Los agentes de bienes raíces necesitan un mercado de alquiler más amplio para gestionar de forma eficiente. A medida que aparecen las economías de escala, las ganancias se acumularán y la calidad se verá mejorada”.
La política de vivienda del Gobierno se ha centrado en ofrecer subsidios para la compra de vivienda durante muchos años. En el pasado, el Gobierno construía viviendas públicas para la gente que cumplía ciertos requisitos, y a quienes se les permitía comprar casas al costo de la construcción. Los trabajadores, empleados públicos, miembros de las fuerzas armadas y los aborígenes todos gozaban de diferentes criterios de elegibilidad. Chen Shuwu-Jiuan, subdirectora de la División de Vivienda Pública, del Departamento de Administración de Bienes Raíces, MOI, dice que a finales de este año, se introducirá una nueva política que ofrecerá subsidios para la compra de vivienda no basados en la profesión, sino en los niveles de ingreso. Se espera que 30.000 familias se beneficien de esto. Las minorías en particular recibirán más ayuda gubernamental en cuanto a intereses prestatarios. El Gobierno también comenzará a dar subsidios por alquiler de vivienda a las familias, con elegibilidad basada en los niveles de ingreso, un programa que se espera beneficiará alrededor de 12.000 hogares al año.
Se han tratado de resolver los asuntos pertinentes al mantenimiento de los edificios, pero aún hay problemas. Las Reglamentaciones sobre la Administración de Apartamentos y Mansiones, promulgadas en 1995, es la principal ley que trata la administración y mantenimiento de residencias, pero esta reglamentación es básicamente autoreglamentaria en naturaleza, y depende en gran medida de la autodisciplina de los residentes y no en las formas de aplicación de la ley. Se ha sugerido que sería beneficioso si las obras de mantenimiento de los edificios fueran compensadas con deducciones de impuestos, pero actualmente el Gobierno necesita con urgencia dinero, que cualquier erosión de sus impuestos es poco posible por los momentos. “Las compañías extranjeras de administración de edificios podrían mejorar el uso eficiente de las viviendas”, dice Chang.
Mientras que se espera que el mercado se ajuste gradualmente, se necesitan más esfuerzos para reforzar la calidad de vida. El MOI ha diseñado estándares mínimos de vida que sirven como base para ofrecer los subsidios de renovación gubernamentales y como indicadores de mejora del ambiente residencial. Se están promoviendo planes de reconstrucción de edificios considerados inhabitables, tales como bloques de apartamentos construidos con arena de mar o cabillas radioactivas, o viviendas dañadas por desastres naturales, así como la construcción de calidad, tales como el uso de métodos de construcción “ecológica”. Asimismo, en los proyectos de política recientes se están incluyendo los mecanismos para animar la renovación del paisaje y los planes para promover un mejor ambiente comunitario. A decir verdad, se necesita hacer mucho para que desaparezca el fenómeno de “pobreza en opulencia”.